부동산 경매 공매의 차이
관할 법원에서 열리는 경매와 달리 공매는 온 비드 홈페이지를 통해서 물건이 게재된 후 매각이 진행되며 공적인 기관이 매각하는 절차입니다.이때 유입 자산 공유 재산 국유 재산 압류 재산, 수탁 재산 등으로 재산에 의해서 종류가 구분됩니다.또 공매는 한국 자산 관리 공사에 의해서 온라인으로 진행되며 이는 해당 기관이 온 비드 홈페이지를 통해서 매각을 추진하기를 의미합니다.참고로 공매는 국세 징수 법에 의한 경매는 민사 집행 법에 의한 각각의 매각 절차가 진행됩니다.이때 압류 재산은 세무서에서 한국 자산 관리 공사에 압류된 연체자(세금)의 재산을 매각 의뢰한 재산으로 국유 재산은 불필요한 국가 소유 재산을 매각하기 위해서 한국 자산 관리 공사에 위임된 재산을 의미합니다.그리고 수탁 재산은 기업체 또는 금융 기관의 비업무용 자산을 한국 자산 관리 공사에 매각 때문에 위임한 재산을 의미하고 유입 자산은 한국 자산 관리 공사가 법원 경매나 기업체에서 받은 자산을 매각하는 것입니다.마지막으로 공유 재산은 지방 공공 단체가 보유한 재산을 매각하는 것입니다.
부동산경매공매차이: 입찰과정
부동산 경매는 매각 기일에 관할 법원에 본인과 대리인이 참여하고 입찰해야 합니다.다만 공매는 온 비드사이트를 통해서 온라인 입찰 가능합니다.예컨대 서울 거주자가 제주의 경매 물건에 입찰하기 위해서는 매각 당일 입찰 시간 내에 해당 제주 법원에 참여하고 입찰 봉투를 제출해야 합니다.한편 공매는 집에서 온라인 입찰이 가능한 것이고 어디든 참여할 수 있습니다.이는 공매의 큰 장점 1개입니다.압류 재산의 공매의 매각 기간은 보통 월요일의 10때부터 수요일 17때까지입니다.이 기간 내에는 언제든지 온라인 입찰 금액을 기재하고 제출할 수 있으며, 입찰 보증금(최저 매각가의 10%)은 해당 계좌에 송금해야 합니다.그리고 수요일 오후 5시에 입찰이 마감되자 다음날 목요일 오전 11시부터 개찰이 시작되면서 입찰 결과가 온 비드 사이트에서 확인할 수 있습니다.또 낙찰된 경우는 보증금은 반환되지 않습니다만, 낙찰된 경우는 지정된 반환 계좌에 보증금이 반환됩니다.참고로 낙찰을 받고도 매각 결정이 확정할 수는 없습니다.매각 결정 통지서(다음 주 월요일 10시에 도착)을 수령해야 확정하기 때문이며 이는 온 비드 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.때는 매각 결정 통지서를 수령하기 전에 채무를 변제하거나 공유자의 우선 매수 등으로 낙찰을 받고도 취소될 수 있습니다.그리고 이처럼 매각 결정 통지서를 낙찰자가 수령한 후에 채무가 변제된 경우에는 낙찰 취소 때문에 낙찰자의 동의를 받아야 합니다.그러나 낙찰자는 보통 동의하지 않고 일정 금액을 지불하고 협의하고 동의서에 도장을 누른다는 형태로 진행되는 경우가 많습니다.
경매공매차 : 진행속도
신청부터 매각까지 6개월 이상의 시간이 걸리는 경매에 비해 공매는 진행 절차가 빠릅니다.예를 들어 압류재산 공매를 살펴보면 세금 체납 시 관계부처(국세청, 세무서, 건강보험공단 등)가 채무자의 재산을 조회하여 압류합니다. 그 후 한국자산관리공사에 공매를 의뢰하면 한국자산관리공사는 온비드 홈페이지를 통해 매각을 진행합니다. 공매 신청부터 최초 매각 기일까지는 통상 3개월 이내에 완료되며, 이후 유찰되면 일주일마다 10%씩 저감된 가격으로 진행됩니다.경매의 경우 유찰될 경우 다음 매각기일까지 통상 한 달 정도 소요되지만 공매는 일주일마다 10%씩 저감된 가격으로 매주 진행되기 때문에 경매에 비해 매각 속도가 빠릅니다.
경매공매차이 : 환원
공매는 예정가격의 50%까지 저감되는 경우(국세징수법)가 있는데, 이때 응찰자가 없어 유찰되면 최초 매각가격의 100%로 환원된 후 다시 공매가 진행됩니다. 단, 이러한 사례는 모든 공매사건에 해당하는 것은 아니며 담당자의 재량에 따라 다를 수 있습니다.한편 경매는 저감되는 한계가 없으며 낙찰이 이루어질 때까지 진행됩니다. 그러나 무잉여(경매 신청 채권자에게 배당할 금액이 없는 경우 법원 직권으로 경매 진행을 취소하는 것)나 그 밖의 사유로 매각 전 경매 사건이 기각, 취하될 가능성도 있습니다.
경매공매차이 : 잔금납부일
공매의 경우 낙찰일로부터 일주일이 지나면 매각허가 결정이, 다시 일주일이 지나면 매각허가 확정기일이 존재하기 때문에 일반적으로 한 달 뒤 잔금을 납부해야 합니다. 이때 낙찰금액과 관계없이 잔금 납부기한은 유사합니다.그러나 압류재산 공매의 경우 낙찰대금이 3,000만원 미만인 경우 잔금을 7일 이내(납부최고기일이 약 10여일 더 부여될 수 있음)에 납부하여야 하며, 3,000만원 이상인 경우 잔금을 30일 이내(납부최고기일이 약 10여일 더 부여될 수 있음)에 완납하여야 합니다. 따라서 낙찰금액이 3,000만원 미만일 경우 잔금을 제시하는 기한에 차질이 없도록 준비를 갖춰야 합니다.
경매공매차이: 인도명령
부동산 공매는 온라인에서 쉽게 입찰할 수 있는 장점이 있지만 인도 명령이 존재하지 않는다는 점에서 부담하게 여기는 사람이 많습니다.낙찰자는 해당 부동산에 거주하는 소유자나 임차인 등과 협상을 해야 하고, 협상이 원만하게 진행되면 좋지만 경우에 따라서는 협상이 결렬됨도 있습니다.이때 부동산 경매 낙찰자는 잔금 납부 후 6개월 이내에 법원에 인도 명령을 신청할 수 있지만 이후 집행관과 노무관이 해당 부동산에 나와서 강제 집행을 할 수 있습니다.강제 집행이 실제로 이루어지지 않아도 강제 집행 계고장을 보게 되면 교섭이 원활하게 진행되는 경우가 많고 싶어 낙찰자로 인도 명령 제도는 보험과 같은 의미를 갖습니다.다만 공매에는 인도 명령 제도가 존재하지 않습니다.협상이 결렬되면 낙찰자는 명도 소송을 제기해야 하며 승소 판결에 따른 집행권원으로 법원에 강제 집행을 신청할 수 있습니다.명도 소송은 시간과 비용이 들어 초심자에게는 힘든 과정입니다.그러나 이런 점이 오히려 공매의 매력일지도 모릅니다.명도 소송 부담에 낙찰 가격이 낮아지게 되고, 결과적으로 경매에 비해서 저렴한 가격에 낙찰할 기회가 된다거나 합니다.
부동산 공매는 온라인으로 쉽게 입찰할 수 있는 장점이 있지만 인도 명령이 존재하지 않는다는 점에서 부담스러워하는 사람들이 많습니다.낙찰자는 해당 부동산에 거주하는 소유자나 임차인 등과 협상을 해야 하며 협상이 원만하게 진행되면 좋겠지만 경우에 따라서는 협상이 결렬될 수도 있습니다.이때 부동산 경매 낙찰자는 잔금을 납부한 후 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청할 수 있는데, 이후 집행관과 노무관이 해당 부동산에 나와 강제집행을 할 수 있습니다. 강제집행이 실제로 이뤄지지 않더라도 강제집행 계고장을 보게 되면 협상이 원활하게 진행될 수 있는 경우가 많고, 따라서 낙찰자에게 인도명령제도는 보험과 같은 의미를 가집니다.단, 공매에는 인도 명령 제도가 존재하지 않습니다.협상이 결렬되면 낙찰자는 명도소송을 제기해야 하고, 승소 판결에 따른 집행권원으로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 명도 소송은 시간과 비용이 들기 때문에 초보자에게는 힘든 과정입니다.하지만 이런 점이 오히려 공매의 매력일 수 있습니다.명도소송 부담으로 낙찰가가 낮아지게 되고 결과적으로 경매에 비해 싼 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 생기기도 하니까요.
